שמאות מקרקעין למכרז ממ"י

אנשים רבים מודעים לפוטנציאל הרב ברכישת קרקע ישירות ממינהל מקרקעי ישראל,  אך כאשר הם באים להציע הצעה לרכישה אין הם יודעים לתמחר נכון את מחיר הקרקע ומכאן נוצר מצב אבסורדי בו ההצעה הניתנת על הקרקע גבוהה יותר ממחיר השוק.

כדי למקסם את הרווח היזמי מפאת ביצוע רכישה ישירות ממינהל מקרקעי ישראל יש לבצע ניתוח נכון לקרקע. ניתוח זה מתבצע ע"י שמאי מקרקעין. בשונה מניתוח של דירות מגורים, קרקע למגורים או לכל יעוד אחר ניתוחה מורכב יותר. מפאת מספר סיבות חלקם גודל שונה של קרקע והחלק המסובך יותר זה ניתוח הזכויות. שאלה: האם יתכן כי קרקע בשטח 400 מ"ר תימכר במחיר זול יותר מקרקע בשטח של 350 מ"ר?

באינטואיציה שלנו התשובה שלילית, אך למעשה זאת טעות. מרכיב הזכויות בקרקע הוא החשוב ביותר ולעיתים יתכנו מקרים שקרקע בשטח 350 מ"ר יהיו יותר זכויות (מתוקף תוכנית בניין עיר שונה) מקרקע בשטח 400 מ"ר ולכן שווים יהיה שונה.

מכרז מינהל מקרקעי ישראל הוא מכרז פתוח לרוב לכל מציע לכן חשוב שהמציע ייתן הצעה נכונה תחשיבית, וזאת יכולה להיות רק ע"י שמאי מקרקעין שיבצע שמאות מקרקעין מלאה כולל ניתוח זכויות מלא וניתוח תחשיבי למיקסום פונטציאל הרווח.

ישנם מכרזי מינהל בהם יש משמעות רבה גם להוצאות הפיתוח. נוסף על כך יש להבין את מרכיב המע"מ במכרזי ממ"י שאינם מובעים לרוב בשוק החופשי ברכישה שבין קונים פרטיים. רצוי להבין שהקרקע הנרכשת הינה קרקע מינהל ואינה קרקע פרטית עם כל המשמעויות הנובעות מכך.

כך שיש שיקולים רבים בעת רצוננו לרכוש קרקע ממכרז ממינהל מקרקעי ישראל ורצוי לבחון כל עסקה בצורה הטובה ביותר והמקצועית ביותר כדי שבמכרז הבא אנחנו נוכל לגם לזכות במכרז וגם ליהנות מרווח היזמי המיועד ולא סתם לזכות בכל מחיר.



 


*אין לראות באמור במאמר משום המלצה לביצוע פעולות ו/או המידע המוצג הנו לידיעה בלבד ואינו מהווה תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים של כל נכס ונכס הנעשה בעת שמאות מקרקעין. כל העושה במידע הנ"ל שימוש כלשהו - עושה זאת על דעתו בלבד ועל אחריותו הבלעדית. כל הזכויות שמורות לפלד שמאים – משרד שמאות מקרקעין.

​כל הזכויות שמורות לפלד שמאים – משרד שמאות מקרקעין.