במסגרת עבודתי כשמאי מקרקעין אני נתקל במקרים רבים שבהם אנשים קונים "חתול בשק". אם בדולרים עסקינן אז מה טוב, אבל אם בדירה אני בספק.

אצל רובנו, קניית דירה או מכירה של דירה וחתימה על הסכם מכר, היא העסקה הכלכלית הגדולה והמשמעותית שיבוצעו במהלך חייהם. לכן קשה לי להבין כיצד בכל זאת, אנשים רבים קונים דירה ללא ביצוע "בדיקה לפני רכישה" ומסתמכים אך ורק על העו"ד המטפל בעסקה.

המחשבה כי עורך הדין תפקידו לבצע בדיקות שמאיות שגויה מן היסוד. בין שמאי המקרקעין ועורכי הדין חלוקת התפקידים ברורה מאוד. בעוד שתפקידו של עו"ד לענייני מקרקעין הוא בדיקה יסודית בכל הנוגע למוכר הנכס - האם קיימת "הערת אזהרה" בטאבו לגבי הדירה לטובת אדם שלישי, האם המוכר הוא אכן הבעלים של הדירה, האם לבעלים יש חובות לעייריה בנוגע לנכס. האם יש שעבודים לבנקים? האם רשומה משכנתא על הנכס? בדיקת מיסוי - האם מכרתם דירה אחרת ב4 שנים האחרונות, האם יש לכם זכאות לפטור ממס? וכמובן כתיבת הסכם המכר.

 

תפקידו של שמאי המקרקעין, לבדוק כאמור את הנכס מכל ההיבטים השמאיים, על מנת לקבל את התמונה הכוללת מבחינה תכנונית ומבחינת מצב הרישוי של הנכס. כגון: היתרים, חריגות בניה, היטלים, בניה עתידית שיכולה לפגוע בנכס בעתיד ועוד.

אחת הבדיקות והיא אף החשובה מכל, הינה "בדיקת התאמת התשריט הבית המשותף לבנוי בפועל". התאמה זו הינה למעשה בדיקת הזיהוי הוודאי של הנכס. הזיהוי הוודאי נעשה כדי לאמת בעלות בנכס הנדון.
לעיתים קרובות אני נשאל בקרב לקוחותיי " אם יש לי נסח טאבו למה אני צריך תשריט הבית המשותף"?
נסח טאבו מציין בעלות ע"י מס' זיהוי, תשריט הבית המשותף למעשה משלים אותו. התשריט מקשר בין מס' הדירה לבין הבנוי בפועל.

אנסה להמחיש זאת בעזרת דוגמה. מקרה שהיה כך היה: בני זוג רכשו דירת מגורים בת 3 חדרים בתל אביב. תמורת העסקה שילמו בני הזוג תמורה מלאה. לצערם וכפי שכבר הבנתם, לא ביצעו בדיקה שמאית לפני רכישה, והסתמכו על המופיע בהסכם המכר. כפי שצוין מעלה, עורך הדין לא מבצע בדיקות שמאיות לפני רכישה.
בני הזוג, כחלק מתוכניותיהם לשפץ את הדירה הזמינו שמאי מקרקעין לביצוע הערכה לצורכי משכנתא (השמאי מייצג את הבנק).
הבדיקה החשובה ביותר של שמאי מקרקעין הינה בדיקת הזכויות המשפטיות בנכס.
בבואי לבצע שמאות מקרקעין לדירתם, הבחנתי כי ישנה בעיה חמורה. תשריט הבית המשותף אינו תואם לדירתם. כלומר, תתי החלקות אינם תואמים לכיווני האוויר של הדירה (עורך דין לא יכול לדעת זאת היות ואינו מבקר בנכס כלל). מסתבר כי בזמן רישום הבית המשותף נפלה טעות. המשמעות היא כי לא ניתן לשעבד את הדירה במצב הנתון. יש לבצע תיקון של הבית המשותף.
תיקון הבית המשותף אפשרי, אך דורש ממון וזמן רב. על אחת כמה וכמה כאשר מדובר בבניין עם מס' רב של דיירים.

המסקנה ברורה: לפני רכישת דירה הזמינו שמאי מקרקעין ובצעו " בדיקה לפני רכישה" עלות הבדיקה זניחה ביחס להיקף ההשקעה.

עוד אוסיף ואומר, השתכנעתם בחשיבותו של שמאי מקרקעין? מצוין!
כעת השכילו ובקשו מס' הצעות מחיר. סביר להניח שתקבלו תעריפים שונים. קחו בחשבון, כי לרוב הפערים בעלויות מעידים על וותק השמאי, ניסיונו ואיכות הבדיקה שתקבלו. אצטט ביטוי נחמד ששמעתי " אין לי מספיק כסף לקנות בזול".
בנימה אופטימית זו ובברכת דרך צלחה בעסקת חייכם.